Amerika Birleşik Devletleri’ndeki mevcut ev fiyatları, Covid’in ortaya çıktığı ve ardından ülkeyi sardığı Aralık 2019’dan Haziran 2022’ye kadar yüzde 45 arttı. Bu kadar kısa bir aralıktaki bu artış oranı, ekonomist Karl Case ve benim ilk geliştirdiğimiz 1987 yılına dayanan ABD ulusal konut fiyat endeksi tarihinde hiç olmamıştı.
Artık endeksteki büyüme aylık bazda düşmeye başladı ve yıllık büyüme oranı Haziran 2022’de sona eren yılda yüzde 18,1’den Temmuz’da sona eren yılda yüzde 15,8’e düştü. Bu küçük bir düşüş gibi görünebilir, ancak endeks tarihindeki en büyük yavaşlama olduğu ve konut fiyatlarında güçlü bir ivme ile karşı karşıya kaldığı için not etmek önemlidir. Bu yüzde 45’lik artışın arkasındaki güçlerin devam edip etmeyeceğini düşünmeye sevk ediyor.
Federal Rezerv’in pandemiye tepki olarak 2020’de faiz oranlarını önemli ölçüde düşürdüğünde patlamaya neden olduğunu söylemek yeterli değil. Ancak konut fiyatları tarihsel olarak yalnızca Fed’in eylemleriyle iyi açıklanmadı. Fed’in son zamanlarda faiz oranlarını yükseltmesi, kesinlikle ev fiyatlarını düşürmede işe yarıyor, ancak kesin olarak değil.
İnsanlar ev ofisleri olan daha büyük evler ararken, pandeminin tetiklediği uzaktan çalışma devrimi, sürekli yeni bir gerçeklik gibi görünüyor. Ancak bu pandemi artışını tam olarak açıklayamıyor. Eğer ev fiyatlarındaki artışlar talepteki bu değişimi bu kadar dramatik bir şekilde yansıtıyorsa, ticari ofis fiyat endeksleri 2019’dan beri düşmüş olmalıydı. Ancak Amerika Birleşik Devletleri’ndeki ticari gayrimenkul fiyatlarını ölçen CoStar ABD Ofisler için Eşit Ağırlıklı Ticari Tekrar Satış Endeksleri yükselmeye devam etti. kabaca 2019’dan beri trend.
Peki, sağlığımız konusunda paniğe kapıldığımız bir dönemde ev fiyatları neden fırlasın? Bu soruyu cevaplamak için, insan psikolojisinin pandemiler gibi zorlu olaylara nasıl tepki verdiğini ve anlatılarının dikkatimizi nasıl odakladığını düşünmemiz gerekiyor.
Tek ailelik evler piyasasının, hayatlarında sadece emlak piyasasını araştırmaktan daha fazlasını yapan çoğunlukla deneyimsiz alıcılar ve satıcılar ile hala amatör bir piyasa olduğunu unutmamak gerekir. Pandemi sırasında ilk kez ev satın almada (en az deneyimli alıcıları içeren) bir artış, bugün yaşama ve çalışma şeklimizin belirli özelliklerinin bir süredir nasıl değiştiğini ve şimdi karar vermemizi nasıl etkilediğini ortaya koyuyor.
Peki pandemi sırasında alıcıların kafasında neler oldu?
Çalışma İstatistikleri Bürosu’nun Amerikan Zaman Kullanım Anketi, bu önemli değişikliklerden bazılarını göstermektedir. Nüfus Sayım Bürosu tarafından 2003’ten beri her yıl yürütülen ankette, Amerikalılardan rastgele bir örneklemden zaman kullanım günlükleri tutmaları isteniyor. Sosyalleşme ve iletişim için harcanan günlük ortalama süre uzun bir düşüşte. 2019’da günde 0,64 saatten 2021’de günde 0,57 saate ve 2003’te günde 0,78 saate düştü.
Sosyalleşme ve iletişim için harcanan zamandaki bu azalma, yerini bilgisayarlarda harcanan zamana bırakmıştır. Oyun oynamak ve boş zaman için bilgisayar kullanmak için harcanan günlük ortalama süre, 2019’da 0,43 saatten ve 2003’te 0,29 saatten 2021’de 0,56 saate yükseliş trendi gösterdi. Birden fazla kişinin ölümüne neden olan bir enfeksiyondan kaçınma çabaları milyon Amerikalı bizi nispeten izole ve insan etkileşimi için elektronik medyaya bağımlı bıraktı.
Pandemi tarafından izole edilenler, çevrimiçi olarak fantastik ve hızlandırılmış bir dünya buldular. Konut fiyatlarının ve piyasa hareketinin anlık görüntülerini veren Zillow gibi emlak siteleri, gayrimenkulün sanallaştığı meta veri tabanındaki değiştirilemez tokenlerin pazarlanması gibi giderek daha popüler hale geldi. Sonuç, spekülatif pazarların oyunlaştırılması ve Robinhood gibi oyun benzeri yatırım sitelerinin büyümesi oldu.
Bu dönem de diğer streslerden biriydi. 6 Ocak 2021’de Capitol’ün işgali, sol ve sağ arasındaki yoğunlaşan kavga ve tüm vahşiliğiyle 24 Şubat 2022’de Rusya’nın Ukrayna’yı işgali, ayrıca orman yangınları ve konuşmaların döküntüleri. nükleer savaş, şüphesiz pek çok kişiyi kararsız bıraktı.
Bir ABD devlet kurumu olan Ulusal Sağlık İstatistikleri Merkezi ve Amerikan Psikoloji Derneği’ne göre, çok genel anlamda, 2019’dan bu yana ABD nüfusunun depresyon veya anksiyete yaşayan payları üçe ve dörde katlandı. Görünen o ki, birçok insan yaşamı büken değişiklikler yaparak teselli arayacak. Yeni bir ev hayalini gerçekleştirmek çok fazla iş gerektirir, ancak insanların yaşamlarına yeni bir yapı koyabilecek rahatlatıcı bir girişim olabilir.
Amerika Birleşik Devletleri’ndeki uzun vadeli faiz oranlarının 2020 yazında rekor düşük seviyelere ulaşması ve konut fiyatlarının yükselmesine yardımcı olması ve alıcıların 30 yıllık ipotek ile bu oranları sabitlemek için psikolojik zaman baskısı hissetmesi nedeniyle bu sosyal altüst oluş yaşanıyordu.
Ekonomistler Graham Loomes ve Robert Sugden, 1982’de, bu tür karar vermenin, çoğu zaman, günümüz fırsatlarından yararlanamadığı için gelecekte pişmanlık duymanın acı verici bir korkusunu içerdiğini buldular. (Buna şaşırtıcı olmayan bir şekilde “pişmanlık teorisi” adını verdiler.) Başka bir deyişle, pişmanlık korkusunun kendisi, bir kişiyi harekete geçmeye veya harekete geçmemeye motive etmede önemli bir rol oynayabilir.
Bugünün kısaltması FOMO’dur – en erken popülaritesi, başkalarının sosyal medyadaki başarısını kıskanmaya atıfta bulunduğunda en az 2011’e kadar izlenebilir olan kaçırma korkusu. FOMO’nun popülaritesi o zamandan beri muazzam bir şekilde arttı. Bazı ekonomistler, FOMO’nun sıradan olduğuna inanıyor ve piyasaları bu perspektiften yorumluyoruz. Dallas Fed bu yıl, örneğin, “yüksek konut fiyatlarının, yeni yatırımcıların dahil olduğu ve mevcut yatırımcılar arasında daha agresif spekülasyonları içeren bir coşku dalgasını kaçırma korkusunu körüklemiş olabileceğini” belirtti.
MIT Emlak Merkezi’nde araştırma analisti olan Anne K. Thompson ile yaptığım son anket çalışmamızda, ABD’li ev alıcılarının ev fiyatlarındaki artışa ilişkin uzun vadeli beklentilerinin Covid-19 döneminde özellikle yüksek olmadığını keşfettik. on yıldan fazla bir süre önce yaşanan Büyük Durgunluk öncesi fiyat patlamasındaki zirveler gibi bir şey. Bu durgunluğun sonucu, fiyatları çökene kadar yukarı ve yukarı iten bir balondu. 2020’den beri ruh hali farklı görünüyor: mantıksız bir coşkudan değil, korkudan ve şimdi patlamanın geçtiğine dair endişeden.
FOMO hayatta ve iyi durumda. Herhangi bir aşırı tahminle mantıklı bir bağlantısı olmayan, derinlere yerleşmiş bir duygudur. Çoğu insan uzun yıllar satın aldıkları evlerinde kalır. Kimlikleri, anlam duygusu, aşkları evlerine bağlı olma eğilimindedir. FOMO’nun, stres anında, hayalinizdeki evi satın almak için hayatta bir kez karşılaşabileceğimiz bir fırsatı kaçırmış olabileceğimiz düşüncesiyle tetiklenmesine şaşmamalı.
Peki ev almayı düşünen bizler ne yapmalı? Bugünlerde birçoğumuzu etkileyen duygu girdabını düşünmek ve meşruiyetlerini kabul etmek, ancak yüksek fiyatlara aşırı tepki vermemek gerekiyor. Mortgage oranları yükselirken bile bir rüya evi aramak için uzun zaman ayırın ve bu FOMO dalgasından sonra gerçek enflasyona göre düzeltilmiş fiyatların önemli ölçüde daha düşük olabileceğini ve pandemi sırasında yüksek ev fiyatlarını teşvik eden diğer faktörlerin zamanla zayıfladığını unutmayın. .
Gerçek (enflasyona göre ayarlanmış) konut fiyatlarının birkaç yıl içinde çok daha düşük olacağını düşünüyorum, ancak bu kesin değil. Gerçek ev fiyatları Aralık 2005’te zirve yaptıktan sonra, Şubat 2012’ye kadar yüzde 36 düştü. Ancak bu kadar düşmesi altı yıldan fazla sürdü ve ardından gerçek fiyatlar Şubat 2012’den Haziran 2022’ye kadar yüzde 77 arttı.
Bugün bir eve aşık olduğunuzu düşünüyorsanız, hemen şimdi edinmenin mantıklı olduğu söylenebilir. Ancak bu, ancak kalbinizde ona gerçekten aşıksanız açıktır.
Robert J. Shiller, Yale’de emekli bir ekonomi profesörüdür. Varlık fiyatlarının ampirik analizi için 2013 yılında Eugene Fama ve Lars Peter Hansen ile birlikte Ekonomi Bilimlerinde Nobel Anma Ödülü’ne layık görüldü.
The Times yayınlamaya kararlı harf çeşitliliği editöre. Bu veya makalelerimizden herhangi biri hakkında ne düşündüğünüzü duymak isteriz. İşte bazıları ipuçları . Ve işte e-postamız: [email protected] .
The New York Times Opinion bölümünü takip edin Facebook , Twitter (@zeynep) ve Instagram .
Artık endeksteki büyüme aylık bazda düşmeye başladı ve yıllık büyüme oranı Haziran 2022’de sona eren yılda yüzde 18,1’den Temmuz’da sona eren yılda yüzde 15,8’e düştü. Bu küçük bir düşüş gibi görünebilir, ancak endeks tarihindeki en büyük yavaşlama olduğu ve konut fiyatlarında güçlü bir ivme ile karşı karşıya kaldığı için not etmek önemlidir. Bu yüzde 45’lik artışın arkasındaki güçlerin devam edip etmeyeceğini düşünmeye sevk ediyor.
Federal Rezerv’in pandemiye tepki olarak 2020’de faiz oranlarını önemli ölçüde düşürdüğünde patlamaya neden olduğunu söylemek yeterli değil. Ancak konut fiyatları tarihsel olarak yalnızca Fed’in eylemleriyle iyi açıklanmadı. Fed’in son zamanlarda faiz oranlarını yükseltmesi, kesinlikle ev fiyatlarını düşürmede işe yarıyor, ancak kesin olarak değil.
İnsanlar ev ofisleri olan daha büyük evler ararken, pandeminin tetiklediği uzaktan çalışma devrimi, sürekli yeni bir gerçeklik gibi görünüyor. Ancak bu pandemi artışını tam olarak açıklayamıyor. Eğer ev fiyatlarındaki artışlar talepteki bu değişimi bu kadar dramatik bir şekilde yansıtıyorsa, ticari ofis fiyat endeksleri 2019’dan beri düşmüş olmalıydı. Ancak Amerika Birleşik Devletleri’ndeki ticari gayrimenkul fiyatlarını ölçen CoStar ABD Ofisler için Eşit Ağırlıklı Ticari Tekrar Satış Endeksleri yükselmeye devam etti. kabaca 2019’dan beri trend.
Peki, sağlığımız konusunda paniğe kapıldığımız bir dönemde ev fiyatları neden fırlasın? Bu soruyu cevaplamak için, insan psikolojisinin pandemiler gibi zorlu olaylara nasıl tepki verdiğini ve anlatılarının dikkatimizi nasıl odakladığını düşünmemiz gerekiyor.
Tek ailelik evler piyasasının, hayatlarında sadece emlak piyasasını araştırmaktan daha fazlasını yapan çoğunlukla deneyimsiz alıcılar ve satıcılar ile hala amatör bir piyasa olduğunu unutmamak gerekir. Pandemi sırasında ilk kez ev satın almada (en az deneyimli alıcıları içeren) bir artış, bugün yaşama ve çalışma şeklimizin belirli özelliklerinin bir süredir nasıl değiştiğini ve şimdi karar vermemizi nasıl etkilediğini ortaya koyuyor.
Peki pandemi sırasında alıcıların kafasında neler oldu?
Çalışma İstatistikleri Bürosu’nun Amerikan Zaman Kullanım Anketi, bu önemli değişikliklerden bazılarını göstermektedir. Nüfus Sayım Bürosu tarafından 2003’ten beri her yıl yürütülen ankette, Amerikalılardan rastgele bir örneklemden zaman kullanım günlükleri tutmaları isteniyor. Sosyalleşme ve iletişim için harcanan günlük ortalama süre uzun bir düşüşte. 2019’da günde 0,64 saatten 2021’de günde 0,57 saate ve 2003’te günde 0,78 saate düştü.
Sosyalleşme ve iletişim için harcanan zamandaki bu azalma, yerini bilgisayarlarda harcanan zamana bırakmıştır. Oyun oynamak ve boş zaman için bilgisayar kullanmak için harcanan günlük ortalama süre, 2019’da 0,43 saatten ve 2003’te 0,29 saatten 2021’de 0,56 saate yükseliş trendi gösterdi. Birden fazla kişinin ölümüne neden olan bir enfeksiyondan kaçınma çabaları milyon Amerikalı bizi nispeten izole ve insan etkileşimi için elektronik medyaya bağımlı bıraktı.
Pandemi tarafından izole edilenler, çevrimiçi olarak fantastik ve hızlandırılmış bir dünya buldular. Konut fiyatlarının ve piyasa hareketinin anlık görüntülerini veren Zillow gibi emlak siteleri, gayrimenkulün sanallaştığı meta veri tabanındaki değiştirilemez tokenlerin pazarlanması gibi giderek daha popüler hale geldi. Sonuç, spekülatif pazarların oyunlaştırılması ve Robinhood gibi oyun benzeri yatırım sitelerinin büyümesi oldu.
Bu dönem de diğer streslerden biriydi. 6 Ocak 2021’de Capitol’ün işgali, sol ve sağ arasındaki yoğunlaşan kavga ve tüm vahşiliğiyle 24 Şubat 2022’de Rusya’nın Ukrayna’yı işgali, ayrıca orman yangınları ve konuşmaların döküntüleri. nükleer savaş, şüphesiz pek çok kişiyi kararsız bıraktı.
Bir ABD devlet kurumu olan Ulusal Sağlık İstatistikleri Merkezi ve Amerikan Psikoloji Derneği’ne göre, çok genel anlamda, 2019’dan bu yana ABD nüfusunun depresyon veya anksiyete yaşayan payları üçe ve dörde katlandı. Görünen o ki, birçok insan yaşamı büken değişiklikler yaparak teselli arayacak. Yeni bir ev hayalini gerçekleştirmek çok fazla iş gerektirir, ancak insanların yaşamlarına yeni bir yapı koyabilecek rahatlatıcı bir girişim olabilir.
Amerika Birleşik Devletleri’ndeki uzun vadeli faiz oranlarının 2020 yazında rekor düşük seviyelere ulaşması ve konut fiyatlarının yükselmesine yardımcı olması ve alıcıların 30 yıllık ipotek ile bu oranları sabitlemek için psikolojik zaman baskısı hissetmesi nedeniyle bu sosyal altüst oluş yaşanıyordu.
Ekonomistler Graham Loomes ve Robert Sugden, 1982’de, bu tür karar vermenin, çoğu zaman, günümüz fırsatlarından yararlanamadığı için gelecekte pişmanlık duymanın acı verici bir korkusunu içerdiğini buldular. (Buna şaşırtıcı olmayan bir şekilde “pişmanlık teorisi” adını verdiler.) Başka bir deyişle, pişmanlık korkusunun kendisi, bir kişiyi harekete geçmeye veya harekete geçmemeye motive etmede önemli bir rol oynayabilir.
Bugünün kısaltması FOMO’dur – en erken popülaritesi, başkalarının sosyal medyadaki başarısını kıskanmaya atıfta bulunduğunda en az 2011’e kadar izlenebilir olan kaçırma korkusu. FOMO’nun popülaritesi o zamandan beri muazzam bir şekilde arttı. Bazı ekonomistler, FOMO’nun sıradan olduğuna inanıyor ve piyasaları bu perspektiften yorumluyoruz. Dallas Fed bu yıl, örneğin, “yüksek konut fiyatlarının, yeni yatırımcıların dahil olduğu ve mevcut yatırımcılar arasında daha agresif spekülasyonları içeren bir coşku dalgasını kaçırma korkusunu körüklemiş olabileceğini” belirtti.
MIT Emlak Merkezi’nde araştırma analisti olan Anne K. Thompson ile yaptığım son anket çalışmamızda, ABD’li ev alıcılarının ev fiyatlarındaki artışa ilişkin uzun vadeli beklentilerinin Covid-19 döneminde özellikle yüksek olmadığını keşfettik. on yıldan fazla bir süre önce yaşanan Büyük Durgunluk öncesi fiyat patlamasındaki zirveler gibi bir şey. Bu durgunluğun sonucu, fiyatları çökene kadar yukarı ve yukarı iten bir balondu. 2020’den beri ruh hali farklı görünüyor: mantıksız bir coşkudan değil, korkudan ve şimdi patlamanın geçtiğine dair endişeden.
FOMO hayatta ve iyi durumda. Herhangi bir aşırı tahminle mantıklı bir bağlantısı olmayan, derinlere yerleşmiş bir duygudur. Çoğu insan uzun yıllar satın aldıkları evlerinde kalır. Kimlikleri, anlam duygusu, aşkları evlerine bağlı olma eğilimindedir. FOMO’nun, stres anında, hayalinizdeki evi satın almak için hayatta bir kez karşılaşabileceğimiz bir fırsatı kaçırmış olabileceğimiz düşüncesiyle tetiklenmesine şaşmamalı.
Peki ev almayı düşünen bizler ne yapmalı? Bugünlerde birçoğumuzu etkileyen duygu girdabını düşünmek ve meşruiyetlerini kabul etmek, ancak yüksek fiyatlara aşırı tepki vermemek gerekiyor. Mortgage oranları yükselirken bile bir rüya evi aramak için uzun zaman ayırın ve bu FOMO dalgasından sonra gerçek enflasyona göre düzeltilmiş fiyatların önemli ölçüde daha düşük olabileceğini ve pandemi sırasında yüksek ev fiyatlarını teşvik eden diğer faktörlerin zamanla zayıfladığını unutmayın. .
Gerçek (enflasyona göre ayarlanmış) konut fiyatlarının birkaç yıl içinde çok daha düşük olacağını düşünüyorum, ancak bu kesin değil. Gerçek ev fiyatları Aralık 2005’te zirve yaptıktan sonra, Şubat 2012’ye kadar yüzde 36 düştü. Ancak bu kadar düşmesi altı yıldan fazla sürdü ve ardından gerçek fiyatlar Şubat 2012’den Haziran 2022’ye kadar yüzde 77 arttı.
Bugün bir eve aşık olduğunuzu düşünüyorsanız, hemen şimdi edinmenin mantıklı olduğu söylenebilir. Ancak bu, ancak kalbinizde ona gerçekten aşıksanız açıktır.
Robert J. Shiller, Yale’de emekli bir ekonomi profesörüdür. Varlık fiyatlarının ampirik analizi için 2013 yılında Eugene Fama ve Lars Peter Hansen ile birlikte Ekonomi Bilimlerinde Nobel Anma Ödülü’ne layık görüldü.
The Times yayınlamaya kararlı harf çeşitliliği editöre. Bu veya makalelerimizden herhangi biri hakkında ne düşündüğünüzü duymak isteriz. İşte bazıları ipuçları . Ve işte e-postamız: [email protected] .
The New York Times Opinion bölümünü takip edin Facebook , Twitter (@zeynep) ve Instagram .